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Kanzlei Bertelmann & Dubielzig
Rechtsanwalt Guido Dubielzig

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Aktuelles Urteil (Nur speziell zu diesem Einzelfall. Das Urteil ist kein Grundsatzurteil. Bitte beachten Sie, dass Ihnen die Hausverwaltung eine gewerbsmässige Vermietung nachweisen muss. Wie alle Ferienwohnungen auf dieser Plattform werden diese sehr häufig auch privat genutzt.)

Tageweise Überlassung an Berlin-Touristen
Die gewerbliche Vermietung von Wohnungseigentum ist unzulässig

26.07.2007 (GE 14/2007, Seite 946) - Eine Wohnnutzung ist durch das auf Dauer angelegte Bewohnen durch denselben Nutzer geprägt, der an seiner baulichen und sozialen Umgebung ein Mindestmaß an Interesse aufbringt und seine Haushaltsführung mehr oder weniger selbst gestaltet. Die Vermietung von Wohnungseigentum an einen ständig wechselnden Personenkreis geht über eine Wohnnutzung hinaus.

Der Fall: Ein Wohnungseigentümer vermietete sein Wohnungseigentum tage- und/oder wochenweise an sogenannte Berlin-Touristen. Zu diesem Zweck wurde die Wohnung neben anderen Objekten im Internet mit Vermittlungsbedingungen der Zimmervermittlung angepriesen und eine Angestellte beschäftigt, die ankommende Gäste begrüßte, Kontaktdaten notierte, Schlüssel übergab und entgegennahm bzw. nach Auszug der Gäste die Wohnung reinigte. Der betreffende Wohnungseigentümer war im Gewerberegister mit dem Gewerbe Zimmervermittlung eingetragen.

Der Beschluß: Das Kammergericht verpflichtete den betreffenden Wohnungseigentümer auf Antrag der übrigen Wohnungseigentümer, es in Zukunft zu unterlassen, sein Sondereigentum gewerblich tage- und/oder wochenweise an Dritte zu vermieten. Diese Art der Nutzung halte sich nicht mehr im Rahmen der in der Teilungserklärung festgeschriebenen Wohnnutzung und beeinträchtige die anderen Wohnungseigentümer mehr als eine der Zweckbestimmung entsprechende Nutzung. Aufgrund der Umstände des Einzelfalls sei davon auszugehen, daß der vermietende Wohnungseigentümer gewerbsmäßig handele, weil im Vordergrund das Gewinnstreben unter Beteiligung am wirtschaftlichen Verkehr stehe und die bloße Nutzung des Vermögens zurücktrete. Die gewerbliche Nutzung der Wohnung durch Vermietung an ständig wechselnde Personen beeinträchtigte die Wohnungseigentümer mehr als eine normale Nutzung zu Wohnzwecken. Eine Wohnnutzung sei durch das auf Dauer angelegte Bewohnen durch denselben Nutzer geprägt. Ein pensionsartiger Betrieb gehe bei abstrakt typisierender Betrachtungsweise darüber hinaus und sei üblicherweise mit weitergehenden Beeinträchtigungen der anderen Wohnungseigentümer verbunden. Ein ständiger Besucherwechsel eines unüberschaubaren Personenkreises erhöhe insbesondere die Anonymität zwischen den Nachbarn und verringere das Sicherheitsgefühl. Es sei davon auszugehen, daß Gäste auf die Interessen der Wohnungseigentümer und den Erhalt des gemeinschaftlichen Eigentums weniger Rücksicht nehmen als Wohnungseigentümer. Zudem führe die Fluktuation zu einer höheren Beanspruchung des Gemeinschaftseigentums und sei mit den entsprechenden Beeinträchtigungen verbunden. Mit einer normalen Nutzung zu Wohnzwecken und einer üblichen Vermietung oder dem Empfang von Besuchern sei eine solche Zimmervermittlung nicht zu vergleichen, sondern gehe darüber hinaus.

Anmerkung: Die Einstellung des Kammergerichts ist gerade für Berlin von immenser Bedeutung. Wegen des zunehmenden Touristenandranges sind in den letzten Jahren gewerbliche Zimmervermietungen, Boardinghäuser etc. wie Pilze aus dem Boden geschossen. Besonders die Hotellerie wird die Entscheidung des Kammergerichts freuen. Die Entscheidung des Kammergerichts ist im Ergebnis zutreffend, wenngleich es nicht darauf ankommt, ob die Zimmervermittlung gewerblich oder nicht gewerblich betrieben wurde. Maßgeblich ist vielmehr, ob eine solche Nutzung mit der Zweckbestimmung "Wohnungseigentum" im weiteren Sinn gemäß § 1 Abs. 1 und 2 WEG zu vereinbaren ist (dazu unter Ziff. 1). Das Kammergericht stellt dagegen auf den nachrangigen Aspekt ab, ob die konkrete Nutzung des Sondereigentums zu einem Nachteil für andere Wohnungseigentümer i. S. d. § 14 Nr. 1 WEG führt, der das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß überschreitet (dazu unter Ziff. 2).
1. Vorrangig stellt sich indessen die Frage, ob eine Zimmervermietung überhaupt von der Zweckbestimmung im weiteren Sinn "Wohnungseigentum" erfaßt wird. Nach der Legaldefinition des § 1 Abs. 2 WEG ist Wohnungseigentum das Sondereigentum einer Wohnung in Verbindung mit einem Miteigentumsanteil am gemeinschaftlichen Eigentum. Teileigentum ist demgegenüber das Sondereigentum an nicht Wohnzwecken dienenden Räumen eines Gebäudes in Verbindung mit einem Miteigentums-anteil am gemeinschaftlichen Eigentum. Entscheidend ist mithin, ob eine Zimmervermietung noch eine Nutzung zu Wohnzwecken (dann Wohnungseigentum) oder nicht zu Wohnzwecken (dann Teileigentum) darstellt. Insoweit kommt es auf das Nutzungsverhalten des vermietenden Sondereigentümers an, nicht aber auf das der Gäste. Anders als eine übliche Vermietung von Wohnungseigentum durch Kapitalanleger ist eine tage- und/oder wochenweise Zimmervermietung keine Nutzung zu Wohnzwecken. Vielmehr handelt es sich um eine Nutzung zu sonstigen Zwecken (Beherbergungsbetrieb) und damit um eine Nutzung, die nur die Zweckbestimmung im weiteren Sinne "Teileigentum" gewährt, nicht aber die Zweckbestimmung "Wohnungseigentum". Eine Nutzung von Wohnungseigentum als Teileigentum oder umgekehrt ist entgegen der h. M. stets unzulässig, ohne daß es darauf ankommt, daß die zweckbestimmungswidrige Nutzung mehr stört als eine zweckbestimmungsgemäße (siehe dazu Ott, ZfIR 2005, 129 ff. m. w. N.), denn dies ist eine Überschreitung des sachenrechtlichen Eigentumsinhaltes (§ 1 WEG). Für eine typisierende Betrachtung nach § 14 Nr. 1 WEG ist kein Raum, weil die §§ 10 ff. WEG auf das sachenrechtliche Grundverhältnis keine Anwendung finden.
2. Nach h. M. ist demgegenüber nicht jede zweckbestimmungswidrige Nutzung per se unzulässig und rechtfertigt einen Unterlassungsanspruch. Vielmehr müsse die zweckbestimmungswidrige Nutzung die anderen Wohnungseigentümer mehr stören als eine der Zweckbestimmung entsprechende Nutzung. Anführungspunkt der h. M. ist insoweit § 14 Nr. 1 WEG, wonach durch die Nutzung des Sondereigentums anderen Wohnungseigentümern kein Nachteil entstehen darf, der über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinausgeht. Dabei komme es nicht darauf an, ob tatsächlich Beeinträchtigungen in diesem Sinne vorliegen. Vielmehr sei eine objektiv generalisierende Betrachtungsweise anzustellen (BayObLG, NZM 1999, 80, 81; BayObLG, ZfIR 2004, 332, 333; OLG Schleswig, NZM 2003, 483). Unter Zugrundelegung dieser Auffassung hat das Kammergericht zu Recht entschieden, daß eine tage- und/oder wochenweise Zimmervermietung bei objektiver Betrachtung zu größeren Beeinträchtigungen führt als eine normale Wohnnutzung oder übliche Vermietung.
3. Für die Praxis bedeutet dies im Grundsatz, daß eine tage- und/oder wochenweise Zimmervermietung lediglich im Teileigentum zulässig ist, wenn nicht zugleich eine Zweckbestimmung im engeren Sinn getroffen ist, die eine solche Nutzung ausschließt (z. B. "Laden", "Arztpraxis" etc.).

KG, Beschluß vom 31. Mai 2007 - 24 W 276/06 - Wortlaut Seite 997

(Dr. Andreas Ott (Wanderer & Partner))